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金融街學區的房價向來以昂貴著稱，總價往往超過千萬元。

張敏的孩子今年兩歲了。他原本打算等到四年后，孩子接近上學年齡時，再考慮學區房。 4月30日，北京市西城區教委出臺新政策（簡稱“430新政策”），打亂了他的計劃。

新政策《關于西城區2020年義務教育招生實施的意見》顯示，2020年7月31日后落戶西城區的家庭，其子女不再按就近入讀小學。注冊方法。相反，學生通過多學校分區被隨機分配到學區甚至相鄰學區。

不同的學區意味著不同的教育質量，多學??區政策是價值的重構。高價學區的房價可能會下降，而低價學區的房價可能會上漲。

因此，7月31日被稱為“731”期限。此前在西城定居的家庭，仍可享受原有的單校劃區政策。

時間窗口只有三個月，張敏已經等不及了。

01

趁機割韭菜

正當張敏猶豫之際，網上傳來一張圖片：鏈家網掛牌金融街學區紅廟小學對應小區豐匯園一套39.1平米的房子，單價26萬元，總價1020萬元。

張敏不知道這個價格是真是假。但他知道紅廟小學是北京的百年名校，可以直接升入北師大附屬實驗中學和北京八中。這兩所是西城區最好的初中。 2019年，他們在西城區中考成績中名列前兩名。

張敏看過豐匯園的房子。其中，一期13號樓是戶型最小的動遷房，單價高達22萬元。但總價較低，因此成交最為活躍。

長城經紀人高健表示，430新政出臺后，確實有一波看房的客戶，“需求一下子就上去了”。

與此同時，一些業主希望借機“割韭菜”，報出25萬-26萬元/平方米的最高價。

“平時能賣或不能賣的業主都想趁這波市況高價出售，房屋供應量突然增加。”高健表示，當供給和需求同時上漲時，房價并沒有大幅上漲。

他掌握的成交數據顯示，包括豐匯園在內，紅廟小學對應的學區小戶型平均成交單價在20萬至22萬元之間，具體取決于房型和社區環境。 “與430新政出臺之前相比，整體漲幅略有增加，漲幅在2-3%左右。”

另一個抑制房價的因素是政策的不確定性。

高健表示，西城教委只是指出了多校劃區的方向，但具體實施還要看明年甚至后年的情況。 “是嚴格執行還是放任不管，現在還很難說。”

北京朝陽區率先實施多校分區政策，規定2017年6月30日后朝陽區所有新購房屋，無論是新建還是二手房，都將參與多校分區。

這個政策是徒勞的。

北京學區的住房研究人員聽說，由于朝陽名校與普通學校差距過大，一旦劃出多所學校，本來可以上名校的家庭可能會被隨機分配到朝陽的“貧困學校”。學區的最底層。它觸動了很多家長的蛋糕，遇到了巨大的阻力。”

2019年以來，北京市東城區和海淀區均實施了多校劃區。

高健表示北京宏廟小學，多校分區實施之初，東城、海淀兩個學區的房價確實略有下降。比如，東城牛學士家小學學區的住房單價下降了約2萬元，海淀上地附近學區的房價也出現了下降。一萬多元。

在多校分區的具體實施方面，東城區通過電腦分配對新落戶家庭嚴格實行多校分區；在海淀，政策執行出了問題。目前北京宏廟小學，該制度仍根據距離遠近、定居年限等條件。進入學校。

高健說，“落戶年齡是影響排名的重要因素，早落戶的家庭比晚落戶的家庭更有資格入讀學校。因此，買學區房越早越好。” ”

目前，海淀學區房價有所回升。例如，上地東西里地區房價在2019年1月1日截止日期后一段時間內下跌了10%左右，目前已經反彈了5%。一些小面積、低價房甚至已經恢復到限購前的水平。

02

惠及普通學校

2020年4月30日，北京市西城區多校劃區政策正式實施。

在北京各城區中，西城區中小學教育資源最均衡，適合多校分區。這也意味著學區的房價受到多學校分區的影響，往往會達到中位數。

“原因很簡單，如果嚴格實行多校分區，高價學區的房價就會下降，而低價學區的房價就會上漲。”高健說道。

張敏也注意到了這個趨勢。他沒有選擇紅廟小學，該小學的學區住房單價在20萬元以上。 “如果西城嚴格實行多校分區，相應學區的房價可能會下降。我站在一座小山上。”

他買學區房有兩個目的。一是孩子能上更好的中小學，二是他的資產保值增值。 “比如你花1000萬元買了一套學區房，等孩子上學后賣掉，即使升值幅度不大，至少也能拿回本金，其實也挺劃算的。”具有成本效益。”

與紅廟小學相鄰的西單小學于2015年乘坐“直達學校”快車，還可直達北京師范大學附屬實驗中學、北京八中。 2015年直考率為30%，并且每年以10%的速度增長。到2020年，直升率控制在80%。

受此影響，西單小學學區的房價一路飆升。但由于西單小學是傳統的普通學校，所以比傳統牛校紅廟小學的小區房價仍低3萬至4萬元。

張敏的預算只有1000萬元，只能在紅廟小學區購買一套40多平米的一居室。如果你的目標是西單小學，可以買一套60平方米左右的小兩居室。 “如果是一居室，就得再租一套。如果是兩居室，一家三口加上老人，勉強夠住，至少不用再受租房之苦了。” ”

他說，多學校分區對養牛學校是不利的，對普通學校是有利的。西單小學學區房將享受政策優惠，731截止后還有一定的升值空間。

五一期間，他訂購了一套60多平米的老公房，位于京畿道西單小學對面的一個小區。

03

浮動利潤一倍以上

李鷹還看到了單價26萬元的豐匯園的截圖，心里有些后悔。

六年前，他走遍了西城的大學區，走遍了德勝、月壇、金融街、站站路，最終選定了兩套房子。

一套在三里河三區，對應月壇學區三里河第三小學，單價7.2萬元，面積40平方米；另一套位于豐匯園社區，對應金融街學區紅廟小學，單價8萬元。也有40多平米。

豐匯園的房子總價超過40萬元。李應“東借西借，啃四老”。她無能為力，只好買下三里河三區。

一年后，金融街學區從小升初教育政策出臺，紅廟小學直接升格為北京師范大學附屬實驗中學和北京八中。對口學區房價漲幅位居西城第一。

如今，李鷹的學區房單價比豐匯園的單價至少低了7萬元。

生活中沒有如果。李穎更現實的考慮是：她是否應該在731截止日期之前，利用市場走勢，出售自己的高端學區房。

根據西城區的政策，孩子進入小學后就具有學生身份。他們只需要學生身份就可以上初中，無需戶籍。學區內的房屋可以轉售給他人入學。

李穎孩子讀小學三年級，學區房已經是五年唯一一套（房子買了五年了，是家里唯一的房子），所以下一家可以享受貸款和稅收優惠。

在此期間，月壇學區的房屋交易開始火爆。像李穎這樣的公寓面積小，總價低，而且容易出售。但目前成交價為15萬-16萬元/平方米，漲幅僅有百分之幾。一千美元。

該地區經紀人潘虹表示，731假期導致看房數量增加，但也出現了供需同步增加的情況。 “此外，月壇是西城、中谷、三里三、裕民等地中小學教育資源最均衡的學區之一，小學教育水平相近，多校劃區對學校影響不大。學區房。”

即便如此，李穎的學區房單價從7.2萬元漲到了15萬多元，整體利潤高達108%，“非常值得”。

貝殼研究院發布的數據顯示，“五一”期間，西城區二手房成交量同比、環比均超過100%。但鏈家并沒有展示網上掛牌價格過高的房源，因此沒有公開的漲價和掛牌量數據。

潘虹一線的感受是，這段時間掛牌數量明顯增加，價格小幅上漲，成交量明顯增加。五一過后，潘虹還在忙著給客人看房。她估計這樣的火爆場面還要持續一個月左右。

面對焦急的看房者，她耐心解釋道，首先，月壇地區等學區房受430政策影響不大，價格波動不大。其次，西城多校分區政策的實施細則尚不明確。 ，如果你趕不上731的截止日期，也許也沒關系。

（文中張敏、李瑩、高健、潘虹為化名）